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PLANIFICACIÓN: LA CLAVE DEL ÉXITO.
Una buena planificación permitirá al autopromotor tomar las decisiones correctas y evitar sorpresas desagradables a lo largo del proceso.
1. Necesidades y objetivos
Definición de necesidades y objetivos
El primer paso es definir las necesidades y objetivos del proyecto. ¿Qué tipo de vivienda quieres construir? ¿Dónde quieres construirla? ¿Cuánto dinero quieres invertir?
Es importante que el autopromotor defina claramente sus necesidades y objetivos antes de empezar a planificar la construcción de su vivienda. Esto le ayudará a tomar las decisiones correctas y a evitar sorpresas desagradables.
Consejos para definir las necesidades:
- Haz una lista de las necesidades básicas de tu vivienda: ¿Cuántos dormitorios y baños necesitas? ¿Qué estilo de vivienda te gusta? ¿Dónde quieres vivir?
- Piénsalo bien: No te apresures a definir tus necesidades. Tómate tu tiempo para pensarlo y asegurarte de que cubres todas tus necesidades.
- Consulta con otros: Habla con amigos, familiares o profesionales para obtener su opinión.
NECESIDADES a tener en cuenta a la hora de planificar la construcción de tu vivienda:
- Número de dormitorios y baños: El número de dormitorios y baños debe ser suficiente para albergar a las personas que van a vivir en la vivienda.
- Distribución de la vivienda: La distribución de la vivienda debe ser funcional y práctica para las actividades diarias.
- Instalaciones: Las instalaciones de la vivienda, como la electricidad, el agua y el saneamiento, deben ser adecuadas para las necesidades de los habitantes.
- Ubicación: La ubicación de la vivienda debe ser adecuada para las necesidades de los habitantes.
- Estilo: El estilo de la vivienda debe ser de la preferencia de los habitantes.
- Presupuesto: El presupuesto debe ser realista y suficiente para cubrir todos los costes de construcción.
- Plazo de ejecución: El plazo de ejecución debe ser realista y suficiente para completar la construcción de la vivienda.
OBJETIVOS: los resultados que quieres alcanzar con el proyecto:
- Construir una vivienda cómoda y accesible para personas mayores: Se centra en crear una vivienda que sea fácil de usar y que ofrezca todas las comodidades necesarias para las personas mayores.
- Construir una vivienda sostenible y respetuosa con el medio ambiente: Este objetivo se centra en construir una vivienda que tenga un impacto mínimo en el medio ambiente. Para ello, se pueden utilizar materiales y sistemas de construcción sostenibles.
- Construir una vivienda personalizada y adaptada a las necesidades específicas del autopromotor: Este objetivo se centra en crear una vivienda que refleje la personalidad y los gustos del autopromotor y que se adapte a los estilos de vida de cada persona (teletrabajo, espacios habilitados para recibir a clientes, zonas de ocio, espacio de almacén de bicicletas, motos, tablas de surf,…)
- Construir una vivienda que se pueda vender o alquilar con facilidad: Este objetivo se centra en crear una vivienda que sea atractiva para los compradores o inquilinos potenciales. Para ello, se pueden tener en cuenta factores como la ubicación, el tamaño y el precio de la vivienda.
- Construir una vivienda que sea un activo a largo plazo: Este objetivo se centra en crear una vivienda que mantenga o aumente su valor con el tiempo. Para ello, se pueden utilizar materiales y sistemas de construcción de calidad.
Estos son solo algunos ejemplos, y los objetivos específicos de cada autopromotor dependerán de sus necesidades y preferencias personales. Es importante definir los objetivos claramente antes de empezar a planificar la construcción de la vivienda, para que se pueda evaluar el éxito del proyecto.
2. Búsqueda de terreno
La búsqueda de un terreno para construir una casa como autopromotor es un proceso importante que requiere tener en cuenta una serie de factores:
- Ubicación: La ubicación es uno de los factores más importantes a tener en cuenta. Debes considerar tus necesidades y preferencias personales, como la proximidad a servicios, zonas verdes o centros de trabajo.
- Tamaño: El tamaño del terreno debe ser suficiente para albergar la vivienda que quieres construir. Ten en cuenta el tamaño de la vivienda, el espacio para el jardín o la piscina, y el espacio para el aparcamiento.
- Topografía: La topografía del terreno puede influir en el coste de la construcción de la vivienda. Los terrenos con pendientes pronunciadas pueden ser más costosos de construir que los terrenos planos.
- Accesibilidad: El terreno debe ser accesible para la construcción y la posterior vida de la vivienda. Debe haber acceso a la red eléctrica, de agua y de saneamiento.
- Normativa urbanística: Debes consultar las regulaciones urbanísticas del municipio para asegurarte de que el terreno es apto para la construcción de una vivienda.
- Precio: El precio del terreno es un factor importante a tener en cuenta. Debes establecer un presupuesto realista antes de empezar a buscar un terreno.
- Estado del terreno: El terreno debe estar en buen estado para la construcción. Debes inspeccionar el terreno para asegurarte de que no hay problemas estructurales o de contaminación.
- Documentación: El terreno debe estar libre de cargas y gravámenes. Debes solicitar la documentación del terreno al vendedor o al propietario.
Consejos para buscar un terreno para construir una casa como autopromotor:
- Empieza a buscar con antelación: El proceso de búsqueda de un terreno puede llevar tiempo. Es importante empezar a buscar con antelación para tener más opciones.
- Trabaja con un agente inmobiliario: Un agente inmobiliario puede ayudarte a encontrar un terreno que cumpla tus necesidades.
- Visita el terreno personalmente: Es importante visitar el terreno personalmente para evaluar su ubicación, tamaño, topografía y accesibilidad.
- Consulta con un arquitecto: Un arquitecto puede ayudarte a evaluar la viabilidad de la construcción de una vivienda en el terreno.
Siguiendo estos consejos, podrás encontrar el terreno perfecto para construir tu casa como autopromotor.
3. Estudio de viabilidad económica
Antes de empezar la construcción, es importante realizar un estudio de viabilidad económica para asegurarte de que el proyecto es viable. Este estudio debe incluir los costes de la parcela, los costes de construcción, los costes de financiación y los costes de mantenimiento.
3.1 Coste de la PARCELA
La compra de una parcela es el primer paso para iniciar un proyecto de autopromoción. Sin embargo, es importante tener en cuenta los costes asociados a esta compra, ya que pueden ser significativos.
Costes asociados a la compra de la parcela para construir una casa:
Precio de la parcela
El precio de la parcela es el coste más importante a tener en cuenta. El precio de las parcelas varía en función de la ubicación, el tamaño y las características de la parcela. En general, las parcelas ubicadas en zonas urbanas tienen un precio más elevado que las parcelas ubicadas en zonas rurales.
Gastos de notaría y registro
Los gastos de notaría y registro son los costes asociados a la formalización de la compraventa de la parcela. Estos gastos suelen rondar el 1,5% del precio de la parcela.
Impuestos
En la compra de una parcela se pueden aplicar diferentes impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El ITP es un impuesto que se paga cuando se adquiere un bien inmueble, y el AJD es un impuesto que se paga por la formalización de ciertos actos jurídicos, como la escritura de compraventa.
Otros costes
Además de los costes mencionados anteriormente, también pueden existir otros costes asociados a la compra de una parcela, como los costes de tasación, los costes de estudio de viabilidad o los costes de redacción del proyecto técnico.
COSTE DE LA PARCELA = precio parcela + gastos notario + gastos registro de la propiedad + impuestos + otros costes.
Consejos para minimizar los costes
Para minimizar los costes asociados a la compra de una parcela, se pueden seguir los siguientes consejos:
- Realizar un estudio de mercado para conocer los precios de las parcelas en la zona.
- Negociar el precio de la parcela directamente con el propietario.
- Comprar la parcela en una subasta.
- Recurrir a una financiación bancaria.
Conclusiones
Los costes asociados a la compra de una parcela pueden ser significativos. Por ello, es importante tener en cuenta estos costes antes de iniciar un proyecto de autopromoción.
3.2 Coste de CONSTRUCCIÓN
A continuación, te muestro una tabla de ejemplo con los principales conceptos y sus importes orientativos (año 2023) que debes tener en cuenta a la hora de realizar la estimación de costes de tu proyecto de construcción.
| CONCEPTO | IMPORTE |
|---|---|
| CONSTRUCCIÓN VIVIENDA (150 m² x 1.300 €/m²) | 195.000 € |
| CONSTRUCCIÓN GARAJE/TRASTERO (40 m² x 750 €/m²) | 30.000 € |
| CONSTRUCCIÓN ZONAS EXTERIORES (PORCHE) (20 m² x 550 €/m²) | 11.000 € |
| URBANIZACIÓN | 20.000 € |
| SOLERA HORMIGÓN PULIDO (100 m²) | 4.000 € |
| CIERRE FRENTE PARCELA (20,00 ml) | 7.000 € |
| CIERRE PERIMETRAL PARCELA (70,00 ml) | 4.500 € |
| PORTALONES ACCESO PARCELA Y MACHÓN CONTADORES | 4.500 € |
| URBANIZACIÓN DE LA CESIÓN AL AYUNTAMIENTO (RECONSTRUCCIÓN ACERAS) | 2.000 € |
| PROYECTO TÉCNICO Y DIRECCIÓN DE OBRA | 16.000 € |
| PROYECTO BÁSICO | 3.600 € |
| PROYECTO DE EJECUCIÓN | 3.600 € |
| DIRECCIÓN DE OBRA (Arquitecto) | 3.600 € |
| DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN (Aparejador) | 3.600 € |
| COORDINACIÓN DE SEGURIDAD Y SALUD (Aparejador) | 600 € |
| DOCUMENTACIÓN FINAL DE OBRA (Arquitecto y Aparejador) | 1.000 € |
| LICENCIA DE OBRA – Ayuntamiento: 2.5% sobre el PEM (150.000)* | 3.750 € |
| ESTUDIO GEOTÉCNICO | 700 € |
| LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO | 450 € |
| ACOMETIDA SANEAMIENTO | 1.500 € |
| ACOMETIDA AGUA | 1.500 € |
| ACOMETIDA ELECTRICIDAD | 2.000 € |
| EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO COCINA, ELECTRODOMÉSTICOS, TELEVISORES, MUEBLES SALON Y DORMITORIOS, SOFÁS… | 25.000 € |
| NOTARÍA (Escritura obra nueva) | 500 € |
| REGISTRO | 500 € |
| HACIENDA (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – 1,5% por Escritura de obra nueva | 2.000 € |
| SUBTOTAL CONSTRUCCIÓN, URBANIZACIÓN Y ACOMETIDAS (I.V.A. del 10%) | 263.000 € |
| SUBTOTAL HONORARIOS TÉCNICOS Y RESTOS DE CONCEPTOS (I.V.A. del 21%) | 42.150 € |
| SUBTOTAL LICENCIAS Y TRÁMITES (exentos de IVA) | 6.750 € |
| TOTAL IVA | 41.901,50 € |
| TOTAL COSTE CONSTRUCCIÓN | 353.801,50 € |
* El PEM, o Presupuesto de Ejecución Material, es el importe de la obra sin incluir los honorarios profesionales, los costes de financiación y los costes de impuestos. Se calcula multiplicando la medición de la obra por el precio unitario de cada unidad de obra.
Para una planificación completa, además de los datos listados en la tabla anterior, debes tener en cuenta:
3.3 Coste de FINANCIACIÓN
Si necesitas financiar parte de tu proyecto (digo parte porque el banco te financiarán máximo un 80% de los costes de la operación) debes considerar en tu estudio de viabilidad los gastos relacionados con el pŕestamo hipotecario:
- Intereses: Son el coste principal de una hipoteca. El tipo de interés es el porcentaje que se paga al banco por el dinero prestado. El tipo de interés puede ser fijo o variable. En el importe total de interes a pagar tiene mucho impacto la duración del préstamo.
- Comisiones: Son los costes adicionales que cobra el banco por la concesión de la hipoteca. Las comisiones más comunes son la comisión de apertura, la comisión de estudio y la comisión de amortización anticipada.
- Productos asociados: son productos que te obliga a contratar el banco para concederte la hipoteca con ciertas bonificaciones. El coste de estos productos puede variar en función del banco y del tipo de producto. Sin embargo, en general, el coste de estos productos es superior al beneficio que se obtiene de las bonificaciones. Estos productos suelen ser seguros de vida, seguros de hogar, tarjetas de crédito o cuentas corrientes.
- Gastos de notaría y registro: Son los costes asociados a la formalización de la hipoteca. Estos gastos suelen rondar el 1,5% del importe de la hipoteca.
COSTES DE FINANCIACIÓN = Intereses + Comisiones + Productos asociados + Gastos Notaría y Registro
3.4 Coste de MANTENIMIENTO
Son los costes asociados a la conservación de la casa durante toda su vida. Factores que influyen en los costes de mantenimiento de una vivienda
| Factor | Explicación |
|---|---|
| Tamaño de la vivienda | Las viviendas más grandes suelen tener más elementos que requieren mantenimiento, como puertas, ventanas, paredes, suelos, etc. |
| Tamaño de la parcela | Dependerá del tamaño y del uso que se le vaya a dar. |
| Piscina | Además de los gastos de su construcción, si queremos disfrutar de la piscina tendremos que realizar tareas de mantenimiento con sus costes correspondientes: químicos y aporte de energía para el sistema de filtración, limpieza, reparaciones, conservación… |
| Calidad de los materiales utilizados | Los materiales de alta calidad suelen ser más duraderos y requieren menos mantenimiento. |
| Clima de la zona | El clima puede afectar a la vida útil de los materiales y los sistemas de la vivienda. Por ejemplo, las viviendas ubicadas en zonas costeras pueden requerir un mantenimiento más frecuente debido a la exposición a la humedad. |
| Uso de la vivienda | El uso de la vivienda también puede afectar a los costes de mantenimiento. Por ejemplo, una vivienda que se utiliza con frecuencia requerirá más mantenimiento que una vivienda que se utiliza ocasionalmente. |
Te aconsejo seguir estos consejos para elaborar un estudio de viabilidad económica:
- Utilizar datos fiables: Debes contactar con otros autopromotores, arquitectos o constructores para que te faciliten los datos mas fiables y actualizados posibles.
- Ser realista: El estudio debe ser realista y tener en cuenta todos los factores relevantes.
- Utilizar una herramienta de planificación: Existen herramientas y plantillas de planificación que pueden ayudar a elaborar el estudio de viabilidad económica.
4. Estimación temporal de plazos
Planificación (6-12 meses)
- Búsqueda de la parcela: Este es el primer paso, y es importante dedicarle tiempo para encontrar la parcela que mejor se adapte a tus necesidades y presupuesto.
- Estudio de viabilidad: Una vez que hayas encontrado una parcela, es importante realizar un estudio de viabilidad para asegurarte de que es posible construir la vivienda que deseas.
- Diseño de la vivienda: Una vez que hayas confirmado que la parcela es viable, es hora de diseñar la vivienda.
- Obtención de licencias y permisos: Es necesario obtener las licencias y permisos necesarios para construir la vivienda.
- Elaboración del presupuesto: Es importante elaborar un presupuesto detallado para la construcción de la vivienda.
Construcción (12-18 meses)
- Contratación de la obra: Una vez que tengas el presupuesto, es hora de contratar a una empresa constructora para que lleve a cabo la obra.
- Inicio de la construcción: La construcción de la vivienda suele durar entre 12 y 18 meses.
- Control de calidad: Es importante realizar controles de calidad durante la construcción para asegurarte de que la vivienda se construye según las especificaciones.
Finalización (6-12 meses)
- Limpieza y entrega de la vivienda: Una vez finalizada la construcción, es necesario realizar una limpieza de la vivienda y entregarla al autopromotor.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Es necesario inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Alta de los suministros: Es necesario dar de alta los suministros de agua, luz y gas en la vivienda.
- Acondicionamiento de la vivienda: Una vez que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad y tenga los suministros dados de alta, es hora de acondicionarla a tu gusto.
Entrada a vivir (12-24 meses)
- ¡Por fin puedes entrar a vivir en tu nueva casa!
Por supuesto, estos plazos son orientativos y pueden variar en función de la complejidad del proyecto, la disponibilidad de recursos y los conocimientos del autopromotor.
Algunos consejos para acelerar la línea de tiempo:
- Empieza a planificar la construcción lo antes posible.
- Utiliza herramientas de planificación y seguimiento que te permitan tomar mejores decisiones y evitar errores.
- Contrata a una empresa constructora con experiencia.
- Realiza un seguimiento constante de la obra.
- Evita los cambios de diseño durante la construcción.
- Cuida los detalles de la obra para evitar retrasos.
Siguiendo estos consejos, podrás reducir los plazos de construcción y disfrutar de tu nueva casa antes de lo que imaginas.
