GUÍA COMPLETA: VENTA DE VIVIENDA CON CANCELACIÓN DE HIPOTECA

En este artículo comparto mi experiencia personal vendiendo una vivienda con hipoteca pendiente. Espero que sirva de ayuda a quienes se enfrenten a un proceso similar.

1. SITUACIÓN INICIAL

Datos de mi operación:

• Vivienda adquirida con hipoteca (Banco Santander)
• Quedaba un pequeño porcentaje de la hipoteca por amortizar
• Precio de venta acordado con los compradores
• Los compradores entregaron una cantidad en concepto de arras
• Los compradores solicitaron financiación a Abanca

2. PREPARATIVOS PREVIOS A LA FIRMA

Solicitud del certificado de deuda pendiente

Uno de los primeros pasos fue solicitar a Banco Santander un certificado actualizado del saldo pendiente de la hipoteca. Este documento es fundamental y debe incluir:

• Saldo pendiente de amortizar
• Intereses devengados
• Posibles comisiones por cancelación anticipada
• Importe total para cancelar la hipoteca

Consejo importante: Solicita este certificado con 2-3 semanas de antelación a la firma.

Documentación necesaria recopilada

Para la operación preparé:

• DNI original
• Escritura de propiedad original
• Último recibo del IBI pagado
• Certificado de estar al corriente con la comunidad
• Certificado de eficiencia energética
• Facturas recientes de suministros

Coordinación con los compradores y su banco

Los compradores necesitaban proporcionar a su banco (Abanca):

• Copia del certificado de deuda pendiente de mi hipoteca
• Contrato de arras
• Datos para preparar los pagos

3. PROCESO DE PAGO Y CANCELACIÓN

Método de pago acordado

Inicialmente, Abanca tenía previsto realizar los pagos mediante dos talones bancarios:

• Un talón para la cancelación de la hipoteca con Banco Santander
• Otro talón para el pago del resto del precio a los vendedores

Sin embargo, al no acudir ningún representante de Banco Santander a la firma, optaron por:

• Orden de Movimiento de Fondos (OMF): Una transferencia interbancaria inmediata y de alta seguridad que se realiza a través del Banco de España.

Al ser la cita en la notaría a las 17:00h (fuera del horario habitual de operaciones bancarias), el notario especificó en la escritura que las transferencias se realizarían al día siguiente.

Aspectos clave del proceso de cancelación

• Ausencia del banco acreedor: Banco Santander no envió representante a la firma. De hecho, me informaron que por procedimiento interno nunca envían representantes el día de la firma para cancelaciones hipotecarias. Su sistema consiste en que, cada ciertas semanas, un apoderado de Banco Santander acude a la notaría a firmar en bloque todas las cancelaciones realizadas en las semanas anteriores.
• Base legal para la cancelación: El certificado de saldo pendiente contenía implícitamente la autorización para que el notario otorgara la escritura de cancelación
• Gestión posterior: La gestoría designada por Abanca se encargó de la tramitación registral de la cancelación

4. EL DÍA DE LA FIRMA EN LA NOTARÍA

La firma se desarrolló el 22/04/2025 con el siguiente orden:

1. Revisión de documentación: El notario verificó todos los documentos aportados
2. Firma de cancelación de hipoteca: Se otorgó la escritura de cancelación basándose en el certificado y el compromiso de pago mediante OMF
3. Firma de compraventa: Se formalizó la transmisión de la propiedad
4. Firma de nueva hipoteca: Los compradores firmaron su préstamo con Abanca
5. Entrega de copias: El notario nos entregó una copia de la escritura en el mismo acto

5. DESPUÉS DE LA FIRMA

Realización efectiva de los pagos

Al día siguiente de la firma, Abanca realizó dos transferencias OMF:

• Una a Banco Santander por el importe de cancelación de la hipoteca
• Otra a mi cuenta por el resto del precio de la vivienda

Recibí ambos importes sin incidencias en mi cuenta bancaria.

Gestiones posteriores

Tras completar la operación:

• Entregué las llaves a los nuevos propietarios
• Proporcioné autorización para cambio de titularidad de suministros
• Tramité la baja del seguro de hogar
• Inicié los trámites para mi nuevo proyecto de vivienda

Inscripción registral

La gestoría designada por Abanca se encargó de:

• Liquidar los impuestos correspondientes
• Presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad
• Completar la inscripción de la cancelación y de la compraventa

6. CONSEJOS BASADOS EN MI EXPERIENCIA

1. Solicita el certificado con antelación: Este documento es la pieza clave de todo el proceso.
2. Coordina bien los pagos: Asegúrate de entender exactamente cómo se realizarán (cheque, transferencia u OMF).
3. No te preocupes si tu banco no acude: Es totalmente normal y el proceso está diseñado para funcionar así.
4. Prepara una autorización para cambio de suministros: Facilita este trámite a los compradores.
5. Pregunta por las comisiones: Verifica si hay comisiones por cancelación anticipada.
6. Conserva toda la documentación: Guarda copias de todo el proceso, especialmente la escritura y los justificantes de pago.
7. Confirma la inscripción registral: Pasadas unas semanas, solicita una nota simple para verificar que todo está correctamente inscrito.

7. ASPECTOS FISCALES IMPORTANTES

Si reinviertes en otra vivienda habitual (como fue mi caso con un proyecto de autopromoción), recuerda:

• Tienes 2 años para reinvertir y beneficiarte de la exención fiscal
• Conserva todas las facturas relacionadas con la nueva vivienda
• Consulta con un asesor fiscal las particularidades de tu caso

CONCLUSIÓN

Vender una vivienda con hipoteca pendiente puede parecer complejo, pero con la información adecuada y una buena coordinación entre todas las partes, el proceso resulta más sencillo de lo que parece. Espero que esta guía basada en mi experiencia personal pueda servir de orientación a quienes se enfrenten a un proceso similar.

Nota: Este artículo refleja mi experiencia personal y no constituye asesoramiento legal o financiero profesional. Cada caso puede tener particularidades diferentes.